Nueva Ley Hipotecaria

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¿Ya conoces todos los cambios en la Nueva Ley Hipotecaria? La nueva ley hipotecaria cuenta con muchos cambios que tienen como principal objetivo realizar trámites de forma transparente en la que se brinde la mayor protección al consumidor. Adicional a ello los legisladores deben exigirles a los clientes tener conocimiento del más mínimo detalle del préstamo, para que estén al tanto sobre qué están firmando, con un último paso previo a la firma definitiva en el que el cliente levantará un acta notarial ante notario respondiendo a un cuestionario y acreditando que tiene conocimiento del producto que va a contratar.

Nueva Ley Hipotecaria: 11 Cambios

1. Aumenta el plazo para la ejecución hipotecaria

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Se entiende como ejecución hipotecaria al procedimiento previo al embargo de la vivienda por no haber cumplido con la cancelación de las cuotas. En la antigua ley se hacía una diferencia entre un impago en la primera mitad de la hipoteca y en la segunda mitad, es decir, si el hipotecario no cancelaba en la primera mitad. Supongamos que la hipoteca es de 10 años si no cancelaba en los primeros 5 años tan solo 3 meses, se procedía a ejecutar la hipoteca. 

En la nueva ley se aumenta el número de meses de impago para proceder al embargo o desahucio.

El tres % de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales.

Al siete % de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales.

2. Subrogación de hipoteca.

Todo cliente que obtenga préstamos con fechas posteriores a esta nueva ley, puede subrogar sin coste a partir del tercer año, para ello se ha establecido un mecanismo de compensación entre las dos entidades que están involucradas en el cambio. Basado en intereses cobrados y los pendientes vinculados al coste de formalización de la hipoteca. El coste de la subrogación es de 0,15% durante los primeros 3 años del préstamo.

3. Disminuye la comisión por amortización

En un 50% fueron reducidas las comisiones por concepto de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo, un 2% durante los primeros 10 años y un 1,5% después de este tiempo. En el caso de las hipotecas tipo variables, el cliente podrá elegir las comisiones pactadas por amortización a plazo de 3 o 5 años, siendo el porcentaje de comisión un 0,25% o del 0,15% según sea el caso.

4. Novación hipotecaria

Ahora con la nueva ley, en el caso de no estar de acuerdo con algunas condiciones firmadas por ti en la hipoteca, se te brinda la oportunidad de cambiarlas, esto solo tendrá coste para el cliente si se modifican en los primeros 3 años con una penalización del 0,15%.

5. Gastos hipotecarios

Queda establecido que lo único concepto que abonará el cliente será la tasación, apertura y seguros, el resto de gastos como gestoría, notaría, AJD y los gastos del registro serán pagados por la entidad bancaria.

6. Eliminación de las cláusulas de suelo

Se eliminan de los contratos hipotecarios, ahora la dación en pago será de forma voluntaria y está solo aplicará si las partes están de acuerdo bajo acuerdo en la escritura del préstamo.

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7. Imposición de productos

A las entidades bancarias no se les permitirá obligar al cliente a adquirir alguno de sus productos vinculados en el proceso, cabe destacar que si podrá hacer bonificaciones por los productos que contrate. Sin embargo, el cliente tiene la libertad de escoger las pólizas alternativas de su preferencia siempre que tenga las mismas o mejores características que el banco ofrece.

8. Elección de tasadoras

Ahora el cliente cuenta con la total libertad de elegir a la empresa tasadora que quiera, siempre y cuando esté dentro de las empresas tasadoras homologadas para efectuar tasaciones con garantía hipotecaria.

9. Solvencia del Cliente

Las entidades bancarias tienen la potestad de evaluar la solvencia “del” o “los” clientes que están solicitando el préstamo hipotecario antes de aprobar el crédito. Dicho trámite no tendrá ningún coste para el cliente, ya que será un estudio realizado por el banco.

10. Proyecto préstamo hipotecario.

Tanto los clientes como el notario deben disponer del contrato hipotecario al menos con 10 días de anticipación a la firma para poder estudiarlo y consultarlo con detenimiento. En el caso del notario, éste debe realizar un cuestionario para asegurarse que el hipotecado comprende todas las condiciones de su préstamo. Este cuestionario y el posterior levantamiento del acta notarial debe efectuarse como mínimo 24h antes de la firma definitiva del crédito hipotecario ante notario.

11. Comisión de apertura

La nueva ley no prohíbe cobrar una comisión de apertura, así que los bancos podrán seguir cobrando dicho concepto, lo que establece la nueva ley hipotecaria es que se devengará en una solo pago. Incluirá la totalidad de los gastos como tramitación, gastos de estudio y concesión del préstamo. 

Así que, los beneficios de la nueva ley hipotecaria están enfocados en la Protección del consumidor, y que los gastos sean distribuidos de manera equitativa entre la entidad bancaria y el cliente.

 

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