¿Cómo calcular el valor catastral de una vivienda?

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Quizás seas de los que en esta época del año está dándole vueltas a cómo ahorrar en la Declaración de la Renta. O, a lo mejor, estás pensando en comprar o vender un inmueble. En ambos casos habrás visto como un concepto que igual no conocías o que solo sabes que existe, pero que no dominas. Hablamos del valor catastral de una vivienda. ¿Qué es? ¿Cómo se calcula? ¿Dónde lo puedes encontrar? Muchas preguntas para las que intentamos darte todas las respuestas.

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Calcular el valor catastral de una vivienda

¿Qué es el valor catastral de una vivienda?

Empecemos por lo básico: definiendo qué es el valor catastral de una vivienda. Se trata de un valor de carácter administrativo determinado de forma objetiva para todo inmueble registrado en el catastro inmobiliario. A su vez, este índice está compuesto, según lo recogido en el artículo 22 del Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, por el valor catastral de las construcciones de la vivienda y por el del suelo.

Por decirlo de una forma más simple, el valor catastral es un precio que se establece para cualquier inmueble en base al valor registrado del suelo y de sus construcciones. A pesar de que, si vas a vender o comprar un inmueble y estás mirando su precio, el valor catastral es importante, pero debes saber que no es definitivo. La razón es que en él no intervienen muchos otros factores que incrementarán o abaratan el precio final de una vivienda. Por lo tanto, hay diferencias entre el valor catastral y el valor de mercado.

Sin embargo, sí es útil como referencia o, por ejemplo, a la hora de deducirnos impuestos, tanto si somos arrendadores como si somos arrendatarios de un inmueble. Sin ir más lejos, si quieres deducirte impuestos porque pagas el alquiler de un piso, en función de tu renta, el valor catastral influirá en la cuantía de esa deducción.

¿Cómo calcular el valor catastral de un inmueble?

Ahora bien: ¿Cómo calcular el valor catastral de una vivienda o inmueble? Tú, directamente, no puedes. El motivo es que el valor catastral lo establece el Catastro en función de los ya citados valores catastrales de las construcciones y del suelo. En esta línea, debes saber que los criterios para valorar el suelo son:

  • El fondo de la parcela en cuestión y su superficie.
  • Las fachadas que tiene el inmueble y su longitud.
  • Si ese suelo es edificable o no en el futuro por regulaciones de protección oficial de la zona donde está.

Por su parte, a la hora de valorar las construcciones, se apoyarán en:

  • El uso que tenga el inmueble y su estado.
  • Si ha sido reformado o no y cuánto tiempo ha pasado desde entonces.
  • La antigüedad de la vivienda.

Estos criterios serán claves en la tasación, operación que será llevará a cabo el Catastro. Por esta razón, el Catastro es en una fuente de información muy útil para encontrar el valor catastral de un inmueble. Ofrece registros amplísimos y oficiales, aunque no siempre representativos, del valor de mercado o final de una vivienda.

¿Y qué pasa si compro una vivienda por menos de su valor catastral?

Nada, ya que, a efectos legales, se contempla la posibilidad de hacer la compraventa de un inmueble entre dos particulares por un precio inferior al valor catastral del mismo. Eso sí, como es obvio, ambas partes deben estar de acuerdo en tal operación y tendrán que justificarlo a la Administración al tributar.

Como saber el valor catastral de una vivienda

Aunque sea el Catastro el encargado de establecer un valor catastral para un inmueble, tú, como dueño del mismo, sí que podrás conocerlo. De hecho, será necesario que lo hagas para ciertas operaciones financieras. Los propietarios pueden saber el valor catastral de un inmueble mediante tres vías:

  • Consultando la sede electrónica del Catastro.
  • Mediante el recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), ya que cada ayuntamiento, al reclamar anualmente este pago, facilitará en el recibo el valor catastral.
  • Contactando por teléfono con el Catastro o presencialmente en las oficinas de tu ayuntamiento.

Siendo el inquilino de una vivienda no podrás conocer el valor, pero sí la referencia catastral (indicador alfanumérico que aparecerá en el contrato de arrendamiento). Los números y letras que lo componen son dígitos que hacen referencia al inmueble en sí con información como la ubicación, la gestión territorial o el piso concreto. Lo necesitarás para aprovechar deducciones por alquiler de inmuebles en determinadas regiones.

¿Para qué sirve el valor catastral?

Decíamos que el valor catastral sirve para hacerse una idea aproximada de cuánto cuesta un inmueble. En la mayoría de casos, no será igual al valor de mercado por el que se haya tasado un inmueble. Sin embargo, sí puede darte una idea aproximada de lo que puede costar. Y no solo eso, sino que el valor catastral también sirve para fijar el coste de ciertos impuestos. Éstos varían anualmente en función de diversas fluctuaciones y se actualizan en la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Por eso cada año el importe a abonar cambia.

El gravamen más habitual y al que todos nos enfrentamos es el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). No obstante, si eres propietario de un inmueble, el valor catastral del mismo variará por los siguientes impuestos, los cuales también tendrás que abonar:

  • IBI
  • IP (Impuesto sobre el Patrimonio)
  • Plusvalía municipal (Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Si, además, has comprado una vivienda o inmueble, también te encontrarás con:

  • El ITPJD (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados)

Y en el caso de que lo hayas heredado, sumarás a los anteriores:

  • El ISD (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)

¿Mucho gasto y término financiero complejo? Más aún si el valor catastral de una vivienda o los diferentes impuestos son conceptos financieros que no dominas. En ese caso, lo mejor es recurrir a los servicios de empresas especializadas o asesores hipotecarios o financieros expertos. Comprar una vivienda con una hipoteca, alquilarla como arrendador o como arrendatario, hacer frente como propietario a tus obligaciones fiscales y tributarios… En todas ellas el valor catastral de la vivienda es un jugador más de la partida, pero no el único. Por lo tanto, y en definitiva, lo te recomendamos es que te dejes guiar y aconsejar. Tu economía, a largo plazo, te lo agradecerá.

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