Imaginez que vous ayez acheté une maison il y a dix ans, que vous ayez contracté un prêt hypothécaire et que vous n'ayez toujours pas fini de la payer. Lorsque vous achetez une maison, vous pensez généralement que vous allez y vivre, sinon pour le reste de votre vie, du moins pour une grande partie de celle-ci. Cependant, il arrive que nos plans ne correspondent pas à la réalité. Que feriez-vous si vous deviez déménager dans une autre ville ? Que feriez-vous de la maison que vous n'avez pas encore fini de payer à la banque ? L'une des options est l' hypothèque dite de substitution.
Hypothèque subrogée | Vendre votre maison
Qu'est-ce que la subrogation hypothécaire ?
Vous avez peut-être entendu parler de la subrogation hypothécaire sans vraiment savoir de quoi il s'agit. Ne vous inquiétez pas, nous sommes là pour ça. Subroger votre hypothèque à une autre personne est plus courant que vous ne le pensez. Elle consiste, précisément, en un changement entre les détenteurs de l'emprunt.
Lorsque vous avez acheté le bien et contracté un prêt bancaire, vous êtes le propriétaire qui doit rembourser le prêt à la banque. Toutefois, si vous envisagez de vendre votre propriété et que vous avez encore une dette en cours, vous pouvez utiliser l'hypothèque subrogée, de sorte que la dette restante envers la banque passe de vous à la personne qui va acheter votre propriété.
Toutefois, il ne faut pas oublier que le prêt hypothécaire initial est déjà contracté auprès d'une institution financière spécifique. C'est donc cette dernière qui devra examiner et approuver le nouvel acheteur après avoir examiné son profil de risque.
Quels sont les avantages de la subrogation à une hypothèque ?
Il y a un certain nombre d'avantages à le faire. Par exemple, en subrogeant une hypothèque, vous pouvez choisir de rechercher des conditions plus avantageuses dans d'autres banques. Mais ce n'est pas tout, elle apporte également d'autres avantages :
- Possibilité de réduction du taux d'intérêt.
- Passage d'une hypothèque variable à une hypothèque fixe.
- Si vous avez l'indice IRPH comme référence et que vous vous rendez compte que le passage à l'Euribor peut être plus avantageux, vous pouvez également effectuer ce changement.
- Possibilité d'allonger la période de remboursement de la dette et de payer des mensualités plus petites mais plus longues, bien que cela entraîne à terme des paiements d'intérêts plus élevés.
- Il est également possible d'éliminer certaines clauses considérées comme abusives dans le prêt hypothécaire lors du passage d'une banque à une autre et de supprimer les liens acquis avec l'entité, comme la souscription d'une assurance ou l'utilisation minimale de la carte.
En outre, depuis 2019, avec la réforme de la loi sur le crédit immobilier, le paiement de frais pour la subrogation d'une hypothèque a été supprimé des conditions de subrogation d'une hypothèque.
Quels sont les coûts liés à une hypothèque de substitution ?
Si vous envisagez déjà de subroger votre hypothèque, vous devez savoir qu'il n'y a pas de limite au nombre de fois où vous pouvez le faire. Il n'y a pas non plus de période minimale entre l'une et l'autre.
Cependant, il existe certains coûts de subrogation hypothécaire qui doivent être pris en compte lors du changement de propriétaire. Il est possible que parmi les coûts de la subrogation hypothécaire figurent d'éventuelles commissions qui ont été signées lors de la souscription du prêt bancaire. Dans ces cas, c'est généralement le vendeur qui supporte ces coûts.
En outre, la subrogation de l'hypothèque entraîne d'autres coûts liés au notariat, à l'agence et au registre, qui, en vertu de la nouvelle loi sur les hypothèques, seraient pris en charge par la banque. Le client devra payer les frais d'expertise.
Hypothèque de substitution | Coûts
Meilleure banque pour un prêt hypothécaire de substitution
La meilleure subrogation hypothécaire dépend évidemment de la banque que vous choisissez pour l'effectuer. Parmi les banques qui offrent actuellement les conditions les plus avantageuses, citons Evo Bank et Openbank, bien que tout dépende du type de prêt hypothécaire que vous avez et s'il est fixe ou variable.
Les meilleures subrogations pour les hypothèques fixes
Evo Bank, OpenBank et Bankia font partie des institutions qui offrent les meilleures conditions pour la subrogation des hypothèques à taux fixe.
- Evo Bank, par exemple, a supprimé les frais d'amortissement total ou partiel des hypothèques subrogées. Elle commencerait à 30 000 euros ; les exigences comprennent le dépôt direct du salaire et la souscription d'une assurance habitation. En fonction du type de contrat souscrit auprès de cette entité, la banque pourrait également couvrir un prêt d'un maximum de 80% de la valeur du bien.
- OpenBank, pour sa part, propose des prêts à partir de 30 000 euros avec un financement maximum de 80% de la valeur du bien et une commission de remboursement de 2%. Les conditions requises sont le dépôt direct d'un salaire d'au moins 900 euros s'il n'y a qu'un seul titulaire de compte ou 1 800 euros s'il y a deux titulaires de compte ou plus. Il est également obligatoire de souscrire une assurance habitation.
- Bankia vous permet d'obtenir un taux d'intérêt à partir de 1,85% lorsque vous subrogez votre hypothèque. Parmi ses exigences figure le dépôt direct d'un salaire d'au moins 3 000 euros. La banque prend en charge les frais liés au transfert, tels que les frais d'agence, de notaire et d'enregistrement.
Les meilleures subrogations pour les hypothèques variables
Si l'hypothèque à subroger est variable, les meilleures options bancaires sont Kutxabank et Bankia.
- Bankia offre la possibilité d'obtenir un taux d'intérêt variable à partir de l'Euribor plus 0,99 %, mais uniquement si un salaire compris entre 1 200 et 3 000 euros est versé directement à la banque. L'entité ne facture pas de frais d'ouverture ou de remboursement anticipé et prend en charge les frais d'agence, de notaire et d'enregistrement de l'opération.
- Quant à la Kutxabank, si vous prenez votre hypothèque auprès de cette entité, vous pouvez obtenir un taux d'intérêt Euribor supérieur à 0,89%. Ce taux est subventionné en échange du dépôt direct de votre salaire et de la souscription d'une assurance habitation et d'un plan de pension.
En résumé, lorsque l'on envisage de contracter une hypothèque subrogée, il est important d'évaluer toutes les variables qu'elle implique, depuis les économies économiques qu'elle entraînera, les avantages de pouvoir vendre le bien et d'oublier l'hypothèque, sans oublier que le choix de la banque est également important lors de la réalisation de la procédure. Trion Finance met à votre disposition le simulateur d'hypothèque pour que vous ne soyez pas pris au dépourvu par les coûts. Si vous avez des doutes ou des questions, vous pouvez nous contacter ici.
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